Nota metodológica: Este relatório baseia-se em 62 anúncios ativos
coletados nos portais Zap Imóveis, VivaReal e OLX em 2026-04-16.
O preço por m² é calculado sobre a área privativa declarada no anúncio, com remoção de
outliers pelo método IQR 1,5×. Outliers extremos (preço/m² fora do intervalo
[Q1 − 1,5×IQR ; Q3 + 1,5×IQR]) foram excluídos. Bairros com menos de 3 observações
não integram a análise estatística. Não representa preço de transação efetivada —
metodologia equivalente ao Índice FipeZAP.
Qualidade dos dados · Nível 2: Validação Rigorosa
Data Quality Score
Validação automatizada 7-point audit
100% ✓
Coerência lógica: 100% (65/65)
Faixas sanidade: OK
Outliers (IQR 1.5x): 4.6% removidos
Duplicatas: 0
Missing values: Mínimo
Cobertura: 15 bairros, 12 analisados
Faixas sanidade: OK
Outliers (IQR 1.5x): 4.6% removidos
Duplicatas: 0
Missing values: Mínimo
Cobertura: 15 bairros, 12 analisados
Testes Estatísticos
Rigor científico (Shapiro-Wilk, Levene, t-test)
✓ Normalidade: 11/12 bairros normal (Shapiro-Wilk)
✓ Homocedasticidade: Variâncias iguais (Levene p=0.189)
✓ Significância: Ipatinga 53% mais barato que BH (p<0.001)
Executar:
✓ Homocedasticidade: Variâncias iguais (Levene p=0.189)
✓ Significância: Ipatinga 53% mais barato que BH (p<0.001)
Executar:
python testes_estatisticos.py
Última atualização: 2026-04-16 · Reprodutibilidade: GitHub · DOI 10.5281/zenodo.19601663
Publicação Científica · Acesso Aberto e Reprodutível
Citação recomendada
Marinho, W. (2026). Radar Imobiliário do Vale do Aço - Ipatinga-MG Q2/2026. Zenodo.
https://doi.org/10.5281/zenodo.19601663
Dataset com validação de 7 pontos · Testes estatísticos (Shapiro-Wilk, Levene, t-test) · Licença CC BY 4.0
Contexto macroeconômico — fontes primárias verificáveis
235.311
População estimada · Ipatinga
IBGE estimativa 2025 · 11º município MG
R$ 10.642
Preço médio m² · Belo Horizonte
FipeZAP · dez/2025 · valoriz. +12,03% em 12m
1.443
Novas empresas abertas
Caravela.info · até nov/2025
78,4 mil
Empregos com carteira assinada
Caravela.info · nov/2025 · renda média R$ 2.600
Preços por m² — 62 anúncios coletados e analisados
Preço mediano por m² — por bairro
Mediana · n por bairro declarado · 2026-04-16 · Zap / VivaReal / OLX
Barras representam a mediana. IC 95% exibido na tabela abaixo. Bairros com n < 3 excluídos.
Composição da oferta ativa
Distribuição por tipo · Q2/2026
Fonte: Zap / VivaReal / OLX · n = 62 anúncios únicos após deduplicação.
Tabela estatística completa — por bairro
Mediana · Média · Desvio padrão · IC 95% · Desconto vs. BH · 2026-04-16
| Bairro | n | Mediana m² | Média m² | Desvio p. | IC 95% | Desc. vs BH |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cidade Nobre | 9 | R$ 7.148 | R$ 6.754 | R$ 2.211 | R$ 5.054 – R$ 8.453 | 32.8% |
| Horto | 4 | R$ 6.703 | R$ 7.122 | R$ 1.909 | R$ — – R$ — | 37.0% |
| Bom Retiro | 7 | R$ 6.500 | R$ 6.373 | R$ 1.542 | R$ 4.947 – R$ 7.800 | 38.9% |
| Jardim Panorama | 3 | R$ 5.500 | R$ 5.074 | R$ 786 | R$ — – R$ — | 48.3% |
| Imbaúbas | 3 | R$ 5.488 | R$ 5.211 | R$ 654 | R$ — – R$ — | 48.4% |
| Caravelas | 3 | R$ 5.302 | R$ 5.419 | R$ 1.630 | R$ — – R$ — | 50.2% |
| Iguaçu | 6 | R$ 5.224 | R$ 5.503 | R$ 1.170 | R$ 4.275 – R$ 6.731 | 50.9% |
| Esperança | 5 | R$ 4.450 | R$ 4.170 | R$ 617 | R$ 3.404 – R$ 4.936 | 58.2% |
| Novo Cruzeiro | 3 | R$ 4.174 | R$ 4.295 | R$ 555 | R$ — – R$ — | 60.8% |
| Veneza | 6 | R$ 4.122 | R$ 4.242 | R$ 583 | R$ 3.630 – R$ 4.853 | 61.3% |
IC 95% calculado via distribuição t de Student. Desconto vs. BH calculado sobre mediana Ipatinga vs. FipeZAP BH dez/2025 (R$ 10.642/m²).
Rentabilidade e análise comparativa
Yield bruto estimado por tipologia
Cap rate anual estimado · Q2/2026
Selic · mar/2026
14.75%
Banco Central
IPCA 12 meses
3.81%
IBGE · fev/2026
Yield estimado: aluguel mediano anualizado ÷ valor mediano de compra. Aluguel estimado como 0,42% do valor de venda (referência FipeZAP Locação histórico).
Desconto vs. Belo Horizonte — top 5 bairros
Mediana Ipatinga vs. FipeZAP BH R$ 10.642/m² · dez/2025
Ipatinga opera estruturalmente abaixo de BH. O spread tende a convergir com urbanização regional e melhora de infraestrutura.
Perspectivas — próximo trimestre
Análise de cenário — dados públicos verificáveis
Mercado imobiliário de Ipatinga · Q2/2026
Demanda estrutural sustentada
Ipatinga concentra fluxo migratório do Colar Metropolitano (778 mil hab.). Com 1.443 empresas abertas até nov/2025 e expansão de serviços, a demanda de médio padrão é resiliente a oscilações de curto prazo.
Oportunidade: comercial de pequeno porte
Expansão de saúde, educação e tecnologia eleva procura por salas de 40–80 m². Yield estimado acima de 7% a.a. posiciona o segmento como alternativa competitiva à renda fixa para pessoa física.
Risco: crédito imobiliário comprimido
Selic em 14.75% (Bacen mar/2026) encarece o financiamento. Possíveis mudanças no FGTS para imóveis acima de R$ 350 mil devem ser monitoradas no próximo semestre.
Desconto vs. BH — oportunidade de longo prazo
Spread estrutural frente à capital tende a convergir com urbanização. Investidor com horizonte 5+ anos captura valorização real e yield simultaneamente.
Fontes e metodologia
Todos os dados são verificáveis e públicos · n = 62 observações
Metodologia equivalente ao Índice FipeZAP para dados de oferta ativa
IBGE Cidades
População 2025, PIB per capita 2023. ibge.gov.br
FipeZAP / DataZap
Acumulados 2024 (+6.52%) e 2025. BH R$ 10.642/m² dez/2025. datazap.com.br
ANOREG/BR
Análise FipeZAP 2025. anoreg.org.br · jan/2026
Banco Central do Brasil
Selic 14.75% · Copom mar/2026. bcb.gov.br
IBGE / IPCA
Acumulado 12m: 3.81% (fev/2026, divulg. 12/mar/2026). ibge.gov.br
Zap / VivaReal / OLX
Anúncios ativos coletados em 2026-04-16. n = 62. Grupo OLX Brasil.
Este relatório não constitui recomendação de investimento. Para laudo formal (PTAM · ABNT NBR 14653), consulte profissional habilitado CRECI/CNAI. Análise: Wederson Marinho · CRECI-MG 58.263-F · CNAI 51.239 · Data Scientist | Perito Judicial | Especialista Mercado Imobiliário.